Gayrimenkul
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Arabuluculuk, Taksim ve Satış
Miras kalan ya da birlikte alınan taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa ortaklık nasıl giderilir? Zorunlu arabuluculuk, aynen taksim, satış süreci ve masrafların paylaşımı.
Kısaca
- Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 2023’ten bu yana zorunludur.
- Mahkeme önce aynen taksimi değerlendirir; bölünme mümkün değilse satış yoluna gider.
- Satıştan elde edilen bedel, masraflar düşüldükten sonra paylar oranında dağıtılır.
Miras kalan bir ev, bir tarla ya da birlikte satın alınan bir arsa, paydaşlar anlaştığı sürece sorun yaratmaz. Ancak paydaşlardan biri satmak, diğeri kullanmak istediğinde ortak mülkiyet bir çıkmaza dönüşebilir. Kanun, hiçbir paydaşın ortaklıkta kalmaya zorlanamayacağını kabul eder; ortaklığın giderilmesi davası bu çıkmazın çözüm yoludur.
Önce arabuluculuk
7445 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle, 1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmaz mallar ile ilgili ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk, özellikle aile içinde yaşanan paylaşım tartışmalarında tarafların satış yerine bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması gibi çözümler üretmesine imkân verir. Anlaşma olmazsa son tutanakla dava açılır.
Dava nasıl görülür?
Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde, bütün paydaşlara karşı açılır. Miras kalan taşınmazlarda önce mirasçılık belgesinin alınması ve tapuda mirasçılar adına intikal yapılması gerekir; bu işlem mahkemece de yaptırılabilir.
Mahkeme önce taşınmazın aynen taksiminin, yani paylara göre bölünmesinin mümkün olup olmadığını araştırır. İmar mevzuatı, taşınmazın niteliği ve değer kaybı bölünmeye engelse ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilir. Satış, icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla yapılır; paydaşlar da ihaleye katılabilir.
Ortaklığın giderilmesinde aşamalar
- Zorunlu arabuluculuk
- Dava öncesi
- Görevli mahkeme
- Sulh hukuk mahkemesi
- Öncelik
- Aynen taksim
- Mümkün değilse
- İcra dairesince açık artırmayla satış
- Kararın istinafı
- Tebliğden itibaren 2 hafta
Masraflar
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve harç, kural olarak paydaşların payları oranında paylaştırılır; çünkü dava bütün paydaşların yararına sonuç doğurur. Satış bedelinden önce satış masrafları düşülür, kalan tutar paylar oranında dağıtılır. Taşınmazın tahmini değerini ve paylarınızı önceden hesaplamak, arabuluculukta gerçekçi bir teklif yapmanızı kolaylaştırır; tapu masrafları için tapu harcı aracını kullanabilirsiniz.
Temsilî örnek
Anneden kalan bir dairede dört kardeşten biri yaşıyor, diğerleri satış istiyordu. Arabuluculuk görüşmesinde dairenin bilirkişi değeri üzerinden konuşuldu; dairede oturan kardeş, diğer üç kardeşin paylarını taksitle satın almayı teklif etti. Anlaşma belgesi imzalandı ve dava açılmasına gerek kalmadan tapu devri yapıldı.
Başvurudan önce hazırlayın
- Güncel tapu kaydı
- Mirasçılık belgesi (miras kalan taşınmazlarda)
- Bütün paydaşların adresleri
- Taşınmazın imar durumu
- Benzer taşınmazların satış değerlerine ilişkin bilgiler
Sık sorulan sorular
Bir paydaş taşınmazı yıllardır tek başına kullanıyorsa ne olur?
Diğer paydaşlar, kullanımın engellendiğini bildirdikten sonra payları oranında kullanım bedeli isteyebilir. Ayrıntılar ecrimisil davası yazımızda.
Satışta paydaşlara öncelik tanınır mı?
Satış herkese açık artırmayla yapılır; paydaşların ihaleye katılmasında engel yoktur. Mahkeme, tarafların tamamı kabul ederse satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verebilir.
Hisseli tapumu ortaklığı gidermeden satabilir miyim?
Paylı mülkiyette payınızı satabilirsiniz; ancak diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise tek başına tasarruf mümkün değildir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
