Gayrimenkul
Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı ve Paydaşlar Arasında Kullanım Bedeli
Taşınmazınızı izniniz olmadan kullanan kişiden geçmişe dönük kullanım bedeli isteyebilirsiniz. Ecrimisilin şartları, beş yıllık sınır, paydaşlar arasında intifadan men şartı ve hesap.
Kısaca
- Ecrimisil, bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kötü niyetli zilyetten istenen tazminattır.
- Dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık süre için istenebilir.
- Paydaşlar arasında ecrimisil için kural olarak önce diğer paydaşın kullanımdan men edildiğinin bildirilmesi gerekir.
- Ecrimisil davası, işgalin sona erdirilmesi için açılan müdahalenin meni davasıyla birlikte açılabilir.
Bir tarlanın komşu tarafından ekilmesi, miras kalan bir evde kardeşlerden yalnızca birinin oturması ya da kiracının sözleşme bittiği hâlde çıkmaması gibi durumlarda malik, taşınmazından yararlanamamanın karşılığını isteyebilir. Hukukta bu karşılığa ecrimisil denir. Ecrimisil, taşınmaz uyuşmazlıklarında en sık başvurulan taleplerden biridir.
Ecrimisilin şartları
Ecrimisil isteyebilmek için taşınmazın davacıya ait olması, davalının taşınmazı haksız olarak kullanması ve bu kullanımın kötü niyetli olması gerekir. Kötü niyet, kullananın bu hakkı olmadığını bildiği ya da bilmesi gerektiği hâlleri ifade eder. Malikin zarara uğradığını ayrıca ispatlaması gerekmez; taşınmazın haksız kullanımı yeterlidir.
Paydaşlar arasında ecrimisil
Paylı ya da elbirliği mülkiyetinde her paydaş, taşınmazın tamamını kullanma hakkına sahiptir. Bu nedenle bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması kendiliğinden haksız sayılmaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre diğer paydaşlardan ecrimisil istenebilmesi için kural olarak önce onların kullanımdan men edildiğinin, yani kullanıma engel olunduğunun bildirilmesi gerekir. Bu bildirim çoğunlukla noter ihtarnamesiyle ya da bir dava dilekçesiyle yapılır. Taşınmazın niteliğinin değiştirilmesi, kiraya verilip gelir elde edilmesi gibi hâllerde bu şart aranmayabilir.
Ecrimisilde öne çıkanlar
- Geriye dönük süre
- Dava tarihinden itibaren en fazla 5 yıl
- Paydaşlar arasında
- Kural olarak önce intifadan men ihtarı
- Hesap
- Emsal kira ya da ürün geliri üzerinden bilirkişi
- Birlikte açılabilecek dava
- Müdahalenin meni (elatmanın önlenmesi)
Nasıl hesaplanır?
Ecrimisil, taşınmazın niteliğine göre hesaplanır. Konut ve işyerlerinde bölgedeki emsal kira bedelleri, tarım arazilerinde ise taşınmazdan elde edilebilecek ürün geliri esas alınır. Mahkeme keşif yapar, bilirkişi her dönem için ayrı ayrı değer belirler ve yıllar arasındaki fiyat artışlarını dikkate alır. Ecrimisile dava ya da temerrüt tarihinden itibaren faiz işletilmesi istenebilir.
İşgali sona erdirmek
Ecrimisil geçmişe dönük bir tazminattır; işgalin devam etmesini engellemez. Taşınmazın boşaltılması ve kullanımın sona erdirilmesi için müdahalenin meni davası açılır. Bu iki talep genellikle aynı davada birlikte ileri sürülür. Paydaşlar arasında kullanım uyuşmazlığı çözülemiyorsa ortaklığın giderilmesi de gündeme gelir.
Temsilî örnek
Üç kardeşe miras kalan bir fındık bahçesini yıllardır kardeşlerden biri tek başına işletiyor ve ürünü satıyordu. Diğer iki kardeş noter ihtarnamesiyle bahçenin ortak kullanımını ve gelirden pay istediklerini bildirdi; yanıt alamayınca dava açtılar. Mahkeme, ihtarname tarihinden itibaren geçen süre için bölgedeki ürün gelirini esas alarak paylarına düşen ecrimisile hükmetti.
Dava için hazırlayın
- Güncel tapu kaydı
- İşgalin başladığı tarihi gösteren belgeler
- Paydaşlara gönderilen ihtarname
- Taşınmazın fotoğrafları
- Bölgedeki kira ya da ürün gelirlerine ilişkin bilgiler
- Tanıkların adları
Sık sorulan sorular
Kiracı süre bitti hâlde çıkmıyor, ecrimisil isteyebilir miyim?
Kira sözleşmesi sona ermiş ve kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa, sözleşmenin sona ermesinden sonraki dönem için ecrimisil gündeme gelebilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunlu olduğundan önce bu yolun izlenmesi gerekir.
Hazineye ait yeri kullananlardan da ecrimisil alınır mı?
Evet. Hazine ve belediyeler, mülklerini izinsiz kullananlardan idari yoldan ecrimisil tahsil eder. Bu ecrimisil ihbarnamelerine karşı itiraz ve dava yolları ayrıdır.
Beş yıldan eski dönem için de isteyebilir miyim?
Hayır. Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemle sınırlıdır. Bu nedenle haksız kullanım uzun sürüyorsa davayı geciktirmemek gerekir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve yayımlandığı tarihteki mevzuata göre hazırlanmıştır. Her olayın kendine özgü koşulları farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
