Taşınmazlar çoğu ailenin en değerli varlığıdır ve bu alandaki uyuşmazlıklar yıllarca sürebilir. Tapu kaydı, imar durumu, fiili kullanım ve sözleşmeler birlikte incelenmeden doğru dava yolu seçilemez.
Bu alandaki başlıca konular
- Tapu iptal ve tescil davaları
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ve müdahalenin meni davaları
- Kira tespit, kira uyarlama ve tahliye davaları
- Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri
- Önalım (şufa) hakkı davaları
- Kamulaştırma bedel tespiti ve kamulaştırmasız el atma davaları
Ecrimisil ve müdahalenin meni
Malikin rızası olmadan taşınmazı kullanan kişiden, taşınmazın kullanımının engellenmesi istenebileceği gibi işgal süresine ait tazminat da istenebilir. Paydaşlar arasında da ecrimisil istenebilir; ancak kural olarak önce diğer paydaşa kullanımın engellendiği bildirilmelidir. Ecrimisil davası yazımızda koşulları anlattık.
Paylı taşınmazın paylaşımı
Birden fazla kişiye ait taşınmazda paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi istenir. Taşınmaz bölünebiliyorsa aynen taksim, bölünemiyorsa satış yoluyla paylaşım yapılır. Dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Ayrıntılar ortaklığın giderilmesi davası yazımızda.
Kira uyuşmazlıkları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, kira tespiti ve tahliye kanunla sınırlandırılmıştır. Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kiracının tahliyesi için kanunda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekir. Kira artış aracı yasal sınırı hesaplar.
İlk adımlar
- Güncel tapu kaydını ve takyidatları e-Devlet’ten alın.
- Kira sözleşmesini, ödeme dekontlarını ve ihtarnameleri saklayın.
- Kira, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Sık sorulan sorular
Tapu iptal davası hangi durumlarda açılır?
Sahtecilik, ehliyetsizlik, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ya da yolsuz tescil gibi hâllerde tapu kaydının düzeltilmesi istenebilir. Hangi sebebe dayanıldığı, ispat yükünü ve zamanaşımını belirler.
Hisseli tarlamı kardeşlerim kullanıyor, ne yapabilirim?
Kullanımın engellendiğini yazılı olarak bildirdikten sonra diğer paydaşlardan payınıza düşen kullanım bedelini, yani ecrimisili isteyebilirsiniz. Ortak kullanım sürdürülemiyorsa ortaklığın giderilmesi de gündeme gelir.
Tapu harcı ne kadar?
Taşınmaz satışında alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde yirmi oranında harç öder; beyan edilen değer emlak vergisi değerinin altında olamaz. Tapu harcı aracı ile hesaplayabilirsiniz.
Müteahhit inşaatı bitirmedi, ne yapabilirim?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim süresine uyulmaması hâlinde gecikme tazminatı, cezai şart ya da sözleşmeden dönme gündeme gelir. Arsa sahibinin tapuda devrettiği payların durumu ve sözleşmedeki fesih maddeleri birlikte değerlendirilmelidir.
